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什么样的郊区值得投资,如何判断一个郊区的未来价值?

时间:2022-10-02 16:52:29 | 浏览:1977

如果你真的相信你的朋友,那你就听他们的,就去投什么公寓啊、别墅啊、商铺啊,只要你最后不会后悔就好了。我也确实见过钱多人性的,你不让他买商铺,他就非要买,最后套的死死的。还给自己找个理由说,再过几年这个地方人气起来就好了,反正也找不到投资的地


如果你真的相信你的朋友,那你就听他们的,就去投什么公寓啊、别墅啊、商铺啊,只要你最后不会后悔就好了。我也确实见过钱多人性的,你不让他买商铺,他就非要买,最后套的死死的。还给自己找个理由说,再过几年这个地方人气起来就好了,反正也找不到投资的地方。


凯哥身边就有一个朋友,他打算买商铺,我给他说,现在一定不能投商铺啊,投了就砸手里了。但他更愿意相信带他买商铺那个朋友的话,最后还是投了200多万。 其实我知道他问我,是想让我支持他去买商铺,并不是想听我的反对意见。我越不支持他买,反而他越是要买,就是为了证明我说的话是错的。但最终还是被我言中,周边的住宅都翻了一倍,他的商铺一点都没有涨,还不好出租。 所以后来跟这个朋友每次聚会,我们尽量都少谈投资的事,因为大家的投资理念不同,少交流少抬杠,我相信大家身边一定也有很多这样的朋友。


刚开始的时候,凯哥也想不通,我用心帮助你,你怎么还不听呢?我苦口婆心你怎么不相信我。直到后来自己也明白了。这个世界上没有一个人可以让所有的人你相信你,不管你是马云、马化腾、乔布斯、比尔盖茨、还是李嘉诚,都不可能让所有的人相信你。就连佛祖也只能让7亿人相信他,所以佛祖说有三种人他不渡。


第一:无缘之人,什么是无缘之人,就是没有任何佛性,头脑笨拙的人,也就是我们说的“傻”。你怎么给他说,他都听不懂,弄不明白的。

第二:无信之人,如果你不相信佛祖讲道理,你心里不相信这些佛法的时候,佛祖是没有办法帮助你脱离苦海的。 你不信佛陀能带你超脱,佛法无边也不能解脱你,你只有信佛陀传授的道理,才能获得无边的智慧,所以无信之人不能渡。

第三:无愿之人,这个愿是愿望的愿,就是你希望通过佛法得到什么,是智慧,是财富、还是平安?只要你有期望的东西,愿力自然而然就会产生!换句话说,愿力和愿望类似,愿力是坚持的力量,愿望掺杂了执念。所以,愿力就很明确了,是无欲无求的愿。如果你没有愿力,也就是没有向上的积极的心,所以佛不度无愿之人!



当凯哥明白了这些道理之后,我也就给自己定了一个规矩,第一、没有悟性的人,不愿学习的人不教;第二,我说的话,你不相信的,我也不教。第三、你自己没有目标,没有远大理想的人我也不教,你没有目标就很容易放弃,你怎么都学不会,怎么也拿不到结果啊。所以大家也明白了,今后我们应该帮助那些人了吧。


好,拉回来哈,我们说了哪些多不能投资的负面清单,那有人就会说,凯哥,哪些是可以的投的啊。都不能投,我们赚什么钱啊,那今天凯哥就给大家说一下,那些是我们可以投的。听明白的,保证你可以让你的资产翻一番的。今天分享一个词汇,叫做城市生长所包住的郊区,这个词比较长,一开始听上去有点生涩,但是可以直接从字面理解,所谓的城市成长,指的是城市由于经济发展或者政府规划的原因,不断的扩大、移动,而这种扩大和移动会改变一些区域,其中那些人口不断迁入,产业不断升级,城市配套不断完善,交通不断便捷的区域,那就是最有价值的区域。而这种被城市生长不断向有利方向改变的区域,主要包括以下几种,我们按照投资价值来排序。


  • 城市中心的转移与变动,也就是转移和变化的城市中心。

  • 城乡结合部,也就是逐步繁荣的城乡结合部。

  • 睡城也就是只有居住功能,但没有就业功能的区域。

  • 新区指的就是政府所规划的新区。



我们来分别看看

  • 城市的中心转移与变动。城市的生长本质上是空间的改变,而空间的改变对于一个区域有可能是利好,也有可能是利空。其中最为利好的就是原来不是城市中心的区域成为城市的中心,最佳的例子就是广州的珠江新城,深圳的南山CBD。


其次是原来的低级别的中心,现在成为了高级别的中心典型的代表,上海徐家汇、五角场。


第三原来不是中心的,未来要成为中心或者区域中心,代表的有广州的车陂到鱼珠这一片, 深圳的前海自贸区,还有上海的莘庄,这个是已经建成的例子。那么这三个都是典型代表。那么这三类是我们投资人最需要关注的区域,也是最有价值的区域。这种区域原先可能是一片农田,比如80年代初期的珠江新城和南山CBD就是农田,后来随着不断建设,成为城市的核心地段,其平均房价涨幅在40年来,有几十倍之多,是涨幅最大、上涨时间最长的区域。


所以我曾经说过,中国四大一线最有价值的区域中,上海虹桥、深圳前海、广州车陂,这三个就属于这种类型的区域。



  • 第二是生长的利好。那么生长利好指的是由于城市的生长而被包裹住的郊区,典型的如上海的七宝、九亭,广州的白云、番禺,这些都是由于城市的不断发展,原来的郊区被城区和外来人口填充,又倒逼政府把配套建好,逐步从郊区变为城区和城区连成一片,这种区域和城市的中心迁移有着本质的不同。城市的中心的迁徙和升级是政府意志的代表,是政府规划所导致的。

大家要去看城市规划,而这种城乡结合部是市场经济的代表,是由于人们共同的选择而导致的不断成长起来的区域。它一开始的时候给人们以脏乱差的印象,但随着市场倒逼,政府建设不断落地,这种区域往往越来越好。

这类区域还有个特点,早期是区域性人口中心,外来人口比较多,这类区域的价值排在第2位。

  • 睡城,最典型的当然是全国两大著名睡城,廊坊市的县级市三河市下辖的燕郊镇,以及苏州市的县级市,昆山市下辖的花桥镇。这两个睡城是全国最有名的,不属于居住人群的工作城市。


什么意思呢?他在燕郊镇居住的大多是北京人,但是燕郊镇是廊坊的镇,花桥镇是苏州的镇,居住的又大多是上海人。那么这种我们把它称为睡城。由于这个区域是人们居住的需要,而基本不在当地就业。那么还有一些非典型的,比如东莞的凤岗、惠州大亚湾这种是深圳周围的小睡城,还有广州城内部的比如金沙洲、番禺这种叫本城市境内的睡城。


研究睡城比较有名的北方某教授曾经提出过,房产投资要在战术上用农村包围城市的方法,说的就是从睡城入手,逐步置换到一线的投资策略。 这种策略特别适合于钱不太多的、刚刚起步的或者是刚需性的群体。


睡城的价值在于属于刚需价值,也就是实实在在的居住需求。那么睡城的缺陷在于什么呢?在于睡城不容易形成,因为睡城形成条件特别苛刻,他要求的是第一、住在睡城的人要够多。第二、这些人所就业的城市房价要够贵。第三,连接睡城和他们所就业的城市的交通还要比较便利。


基本上只有一线城市才有典型的睡城,而全国公认的只有燕郊和华侨。因为包括二线城市在内的其他城市外溢是不足的,所以说不存在环省会和环二线的这种市场,我们说环线市场都还的是一线,包括所谓的环杭州、环武汉、环南京、环成都,这些市场是不存在的,只是开发商的噱头而已,更不用说级别更低的、经济更差的、人口更少的城市了。


城乡结合部和睡城都要遵循一个叫做1.5小时单程交通的城市边界理论,指的是凡是距离城市中心超过1.5小时的车程的区域,其价值就会大打折扣。这个原理是人们所能忍受的,通行时间的极限就是1.5小时。

  • 第四是新区,新区是一个很大的话题。新区成功的例子其实并不多,失败的例子倒不在少数,所以投资价值只能放到第4位。


新区也是属于空间发生巨大变化的投资区域,典型的代表当然是上海浦东、天津滨海、广州南沙,也包括了重庆江北、成都天府、西安西咸、郑州郑东、合肥滨湖、南宁五象、兰州中川、昆明呈贡这一类,可以看出来以上的新区有得非常成功。比如说上海的浦东,有的是一开始不被看好,却逐步走向成功,比如郑州的郑东,有的一开始很被看好,现状却不尽人意,比如天津滨海和广州南沙,有的一直半死不活的,比如昆明呈贡和兰州中川。


新区投资有几个关键点,一是城市级别越高,经济越好,越可能成功;二是政府意志越强烈,新区推动工作越确定越容易成功;三是距城市中心的距离越近,越容易成功;四是长期看的成功的概率会提高,也就是说我们把时间周期放长,我们就会看到成功的新区会越来越多,所以如果要投资的新趋势发达城市,并且距离市区的距离不太远,那么在一定的时间内,或者说比较短的时间内,成功的概率就比较大。


第五也就是北京市的通州区,未来北京市的副中心通州一定要单独列出来,因为它既可以看成是城市中心的转移,也可以看成是新区的升级版。


通州的投资价值甚至高于前海车杯和红桥,是所有空间发生利好巨变的区域中最有价值的。而其附近的廊坊北三县,它的投资逻辑正是基于通州的投资逻辑。


最后总结一下,城市生长所包住的郊区,是空间发生巨大利好变化的区域,其投资价值尤其是拉长时间的投资价值很大,包括了转移与变动的城市中心,逐步繁荣的城乡结合部、睡城和高级别城市距离比较近的新区,这些都是有投资价值的,当然,具体如果投资,还是要遵循我们的投资底层逻辑。


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